Что такое Shell&Core, Cat A и Cat B
В офисной недвижимости принято три состояния помещения. Shell&Core («коробка») — несущие конструкции, фасад, лифтовые холлы и магистральные сети до границы блока. Категория A — базовая отделка от арендодателя: ровные полы, потолки, базовое освещение, вентиляция и пожарные системы без привязки к планировке. Категория B — отделка под конкретного арендатора: перегородки, кабинеты, переговорные, кухня, свет по мебельному плану, брендирование.
Fit-out от Shell&Core — самый большой объём работ и самая большая свобода: планировка и инженерия проектируются сразу под задачу арендатора, без переделки чужих решений.
Состав работ от Shell&Core
- 01Обследование вводов: мощность электроснабжения, точки подключения вентиляции и холодоснабжения, водоснабжение, слаботочные стояки, пожарные системы здания
- 02Проектирование: архитектурные решения, ЭОМ, ОВиК, ВК, СКС, СКУД, АПС и СОУЭ, согласование с управляющей компанией и, при необходимости, с надзорными органами
- 03Черновые работы: стяжка или фальшпол, перегородки, штукатурка, прокладка магистралей
- 04Инженерные системы: воздуховоды, фанкойлы или VRF, электрощиты и лотки, кабельные трассы, спринклеры и датчики
- 05Чистовая отделка: потолки, полы, стены, стекло, двери, свет
- 06Мебель, кухня, серверная, брендирование, пусконаладка и сдача
Особенности бизнес-центров класса A
В зданиях класса A инженерные системы арендатора подключаются к центральным: холодоснабжению, приточной вентиляции, системе диспетчеризации (BMS) и пожарной автоматике здания. Каждое подключение согласуется с управляющей компанией по её техническим условиям, а работы ведутся по регламенту здания: пропуска, время шумных работ, маршруты подъёма материалов и вывоза мусора. Мы готовим проект в формате, который принимает УК, и ведём согласования сами.
Что проверить до подписания договора аренды
Самые дорогие ошибки fit-out совершаются до стройки — в договоре аренды. Мы бесплатно осматриваем помещение до подписания и проверяем:
- Выделенную электрическую мощность: хватит ли её на рассадку, кондиционирование, кухню и серверную
- Параметры вентиляции и холодоснабжения на блок: расход воздуха и холода, место для собственного оборудования, если центрального не хватает
- Высоту до перекрытия и трассы магистралей: поместятся ли воздуховоды и лотки над потолком нужной высоты
- Состояние пола: нужна ли стяжка, допустим ли фальшпол по нагрузкам
- Условия арендодателя: компенсация отделки, арендные каникулы, требования к проекту и к возврату помещения
- Регламент здания: часы шумных работ, грузовые лифты, пропуска, страхование
Стоимость и сроки
По нашей модели 2026 года отделка помещения Shell&Core стоит в среднем около 107 тыс. ₽/м² с НДС для уровня «Стандарт», 165 тыс. ₽/м² для «Бизнеса» и 270 тыс. ₽/м² для «Премиума». Реновация действующего офиса — примерно на четверть дешевле. Инженерные системы занимают 40–45 % прямых затрат.
Ориентиры по срокам: до 250 м² — 2,5–4 месяца, до 500 м² — 3–5 месяцев, до 1000 м² — 4–6 месяцев, до 2000 м² — 6–8 месяцев. Меньшее значение — для реновации, большее — для Shell&Core.
